שוק הנדל”ן השוקע של הולנד

נתחיל בשורה התחתונה – איך שלא נסובב את זה שוק הנדל”ן בהולנד נמצא בדעיכה, אחרי שנים של עלייה מתמדת במחירים (1996-2008) ומצב בועתי .כמה סיבות הובילו למצב הנוכחי, במאמר לפניכם אנסה למנות אותן אתאר מה קורה כרגע וגם מה הכיוון האפשרי לעתיד.

ונתחיל בסיפור –  ב2012 חברת נדל”ן ענקית בשם Vestia עמדה בפני פשיטת רגל, “וסטיה” היא הגדולה מבין החברות ההולנדיות המתמחות בשוק הנדל”ן הסוציאלי להשכרה שבתורו מהווה 35% אחוז משוק הנדל”ן ההולנדי (האחוז הגבוה באירופה). באותה העת עמד בראש החברה אדם בשם מרסל דה וריס. מרסל החביב הוביל על דעת עצמו הסכם נגזרים שעמד על 23 מיליארד אירו בין וסטיה ובנק ABN AMERO ועוד עשרה בנקים נוספים. ההסכם אמור היה להגן על החברה במקרה וריביות הנגזרים היו עולות, מאחר והריביות ירדו ה”ביטוח” הזה עלה לחברה סה”כ של 2 מיליארד יורו לשנה ואיים להטביע את החברה על לקוחותיה.
ההולנדים לא אוהבים לטבוע ולא אוהבים מים . דה וריס נעצר ב – 2012 ונמצא תחת חקירה בחשדות על קבלת שוחד והלבנת הון על סה”כ של 10 מליון יורו. מרסל שלנו נהג לקבל “כנראה” גם שוחד מיני ואין ספור נסיעות לחו”ל ,אכילה במסעדות וכו, אכן הבחור ידע לחיות.
על מנת להציל את “וסטיה” מפשיטת רגל מלאה הוחלט לעצור את ההסכם בין הבנקים לחברה ולקבע את רמת הריבית, כל זאת על מנת לעצור את נזילת המים בסכר. בנוסף , הממשלה ההולנדית גם היא התערבה וחילצה חלק מהחוב של וסטיה באמצעות קרן מיוחדת למצבי חירום.
כרגע “וסטיה” חייבת לבנקים סכום של 2.6 מליארד אירו ,רוב החוב כנראה אבוד. בבעלות החברה 90 אלף יחידות דיור והיא מתכוונת למכור 15 אלף מתוכן (נכון ל – 2013) על מנת לממן את החוב לבנקים.
המכירה הזו מפילה את מכירי הדירות ע”י הצפת השוק באיזורים מסוימים בהולנד (זוטמיר ורוטרדם לדוגמא), והפכה אותם לשוק של מוכרים בלבד, גם היום אנשים יכולים לחכות שנה ויותר על מנת למכור את הבית באיזורים אלו.
המקרה הזה הוא דוגמא להסכם מניפולטיבי וציני מצד הבנקים ,הסכם בו צד אחד מכיר טוב את תנאי החוזה והצד השני מוחתם באמצעות הונאה ומרמה על הסכם הרסני.
אבל, זהו אינו המקרה היחיד לא בגוש האירו וגם לא בהולנד והוא מצייר מגמה מדאיגה של ניפוח בועות פיננסיות באופן מניפולטיבי ומכוון מטרה. המגמה הזאת התגברה מאז גיבוש גוש האירו והמעבר למטבע האחיד מאז ערך הנדל”ן בהולנד קפץ והבנקים שמחו לתת משכנתא לכל דורש, הלווה לא נדרש שיהיו לו נכסים על שמו , ופעמים רבות ערך המשכנתא היה גבוה מערך הבית.

בטבלה הזו ניתן לראות את העלייה השנתיתי במחירי הנדל”ן , בשנות הגאות עם הקמת האיחוד האירופי ב1999 מחירי הנדל”ן נסקו בעד 20% כל שנה, מאז שנת 2008 ישנה ירידה שנתית של כ5% במחיר.
אם לא די לנו בכך להולנד יש את יחס החוב להכנסה במשקי הבית השני הגבוה ביותר בין כל 17 החברות ביורו, כן כן , יותר מספרד, אירלנד ופורטוגל. ההולנדים ממונפים ולקחו על עצמם חובות משכנתא עצומים ביחס להכנסה שלהם, כל זאת נעשה כאמור בעידוד הבנקים שנתנו משכנתאות של מעל 100% .
ההולנדים, שראו את ערך הבתים עולה משנה לשנה ונהנו מהחזרי הריבית ומתחושת הגאות והאושר המדומה שדחפה את ההולנדים למנטליות של ביזבוז וחיים על חוב. , כולם התעלמו מכך שאין שום הצדקה ריאלית לעלייה שנתית של חמישה עד עשרים אחוזים כל שנה בערך הדירה. אבל למה לעצור ולהיות סקפטיים וביקורתיים לרגע עם הכל ורוד?

בגרף למעלה ניתן לראות את יחס החוב להכנסה של משקי הבית בOECD הולנד ממוקמת במקום השני מיד אחרי דנמרק.

הגרף הזה מציג את הגדילה המתמדת ברמת החוב בין מספר מדינות OECD שימו לב לקו הכתום של הולנד. כלומר התהליך הזה שבו היתה תחושה שמחירי הנדל”ן ימשיכו לעלות באופן קוסמי לנצח יצר בועה אכזרית שהובילה עוד ועוד אנשים לקחת על עצמם משכנתאות גדולות שאין בידם להחזיר.

שני גורמים חשובים נוספים ניפחו את בועת הנדל”ן למימדים שלה היום, האחד , החזרי המס על המשכנתא שאלפי מישקי הבית היו זכאים להם, כיום החוק עומד להשתנות וסכומי ההחזר על המשכנתאות יקטנו משמעותית או יבוטלו באופן הדרגתי.

גורם נוסף הוא משכנתאות מסוג החזר רק על הריבית שהיו פופולריות מאוד בהולנד, סוג זה של משכנתא יצר מצב שבו מקבל המשכנתא הוא למעשה שוכר הנכס מהבנק, השכירות היא הריבית החודשית והלקוח לעולם לא משלם את הקרן עצמה, במילים פשוטות, הבית הוא תמיד של הבנק אבל החוב במקרה והבית מאבד מערכו הוא של הלקוח. העובדה כי אלפי משקי בית חתמו על הסכמים מעין אלו מול הבנקים הובילה לכך שירידות נוספות במחירי הבתים מובילות למעגל של חוב ללא כיסוי והצפת שוק הנדל”ן בעוד ועוד נכסים ש”בעליהם” מעמידים למכירה בנסיון נואש להיפטר מהם ומהחוב המאיים.
לסיום נחבר את הנקודות , השנים הרבות בהן שוק הנדל”ן עלה ללא קשר להכנסה הפנויה לנפש, העובדה כי ישנם הרבה דירות למכירה, העובדה כי יחס החוב להכנסה הוא מהגבוהים בעולם והעובדה כי הבנקים שינו את הקלות בה ניתן לקחת משכנתא היום (למרות שנראים סימנים להגמשת התנאים) ניתן להגיד שהירידה במחירי הדירות בהולנד תימשך בהכרח בשנים הקרובות.
אומנם, ייתכן כי השקעות חוץ ידחפו מעלה את המחירים במקומות בעלי ביקוש גבוה כמו אמסטרדם או האג אבל תהליך אלו לא אמורים להשפיע על כלל המגמה.

כתב : גדי בארי

הדפסת כתבה